“Non merita accoglimento il ricorso cautelare volto a precludere l’escussione di una garanzia bancaria autonoma da parte del locatore e per il pagamento dei canoni relativi al periodo in cui gli interventi emergenziali volti al contenimento della pandemia di Covid – 19 hanno impedito l’esercizio dell’attività commerciale presso l’immobile. La prova di una condotta palesemente abusiva del creditore non può desumersi dall’asserita estinzione del debito per impossibilità sopravvenuta, né la prestazione del garante può essere esclusa invocando la violazione da parte del locatore dell’obbligo di rinegoziare i termini del contratto per aggiornarne il contenuto al mutato contesto economico”
Tribunale di Milano sez. VI 24/07/2020
Durante i mesi di lockdown dovuti alle misure di prevenzione e contenimento della pandemia di Covid – 19, il legislatore è intervenuto per salvaguardare il principio di autonomia contrattuale e attuare al meglio il giusto bilanciamento degli interessi in gioco nel nuovo contesto economico e sociale.
Provvedimenti legislativi
Uno dei primi interventi in tema di locazioni commerciali, è contenuto nel d. lgs. n. 18 del 17 marzo 2020 che, al fine di contenere gli effetti negativi della pandemia sull’economia, ha concesso ai soggetti titolari di un’attività di impresa un credito di imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione degli immobili utilizzati per lo svolgimento dell’attività stessa. Nello stesso decreto, è stato altresì stabilita la sospensione dei termini per il pagamento del canone di locazione di impianti sportivi fino al 31 maggio 2020.
A fronte di una lacuna normativa, che non consente al conduttore di sospendere il pagamento del canone, nemmeno durante il periodo di chiusura dovuta al lockdown, molti esercenti hanno fatto ricorso al Tribunale.
Giurisprudenza: sospensione o rinvio dei pagamenti ?
In un primo momento, le sentenze di merito mostravano la tendenza verso un orientamento più favorevole ai conduttori, inibendo l’escussione delle fideiussioni a garanzia del pagamento del canone da parte dei locatori.
Al riguardo si segnala una decisione del 12 maggio 2020 del Tribunale di Bologna che ha impedito al locatore di incassare gli assegni bancari emessi a garanzia del pagamento del canone, a fronte delle difficoltà economiche dovute alle restrizioni della parte conduttrice.
Allo stesso modo si è pronunciato il Tribunale di Genova il 1 giugno 2020, che per la stessa ragione di difficoltà economica del conduttore ha inibito l’incasso dei titoli cambiali oggetto di garanzia al pagamento del canone di locazione.
Tribunale di Roma con sentenza del 27 agosto 2020 , in accoglimento della domanda cautelare ex art. 700 c.p.c. – ha disposto, nel caso di un ristorante la riduzione del 40% dei canoni di locazione per i mesi di aprile e maggio 2020, nonché la riduzione del 20% per i canoni da giugno 2020 a marzo 2021.
Il Tribunale di Roma ha fondato la propria decisione sul presupposto che il sinallagma contrattuale sia stato fortemente stravolto dalle restrizioni legate al periodo di crisi socio-sanitaria senza precedenti che stiamo vivendo.
Necessità di rinegoziare: clausola covid ?
In tempi più recenti, tuttavia, la giurisprudenza sta optando per un cambio di tendenza.
I giudici di merito, nel caso della sentenza di Milano, hanno evidenziato come non sia mai stato stabilito un diritto del conduttore alla sospensione del pagamento del canone di locazione per gli immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo.
A tal proposito si è espresso il Tribunale di Milano sez. VI in data 24 luglio 2020, durante un procedimento di urgenza. Il conduttore si era rivolto al giudice per l’inibizione del pagamento da parte della Banca della fideiussione rilasciata a garanzia del pagamento del canone di locazione.
Il giudice, in risposta, ha evidenziato come nessuna delle disposizioni legislative emanate per contenere gli effetti della pandemia di Covid – 19 comprende l’estinzione dell’obbligazione.
L’inserimento di una clausola ad hoc c.d. Coronavirus all’interno dei nuovi contratti potrebbe essere una soluzione.
La clausola Covid altro non è che una condizione di forza maggiore o di hardship che può essere prevista nei contratti di locazione per tutelare conduttori e locatori dai problemi che possono derivare dalla crisi Coronavirus.
A fronte dell’evento scatenante previsto, come l’adozione di un DPCM che comporta la chiusura totale o il peggioramento dell’attività lavorativa, il canone verrà sospeso, rinegoziato o ridotto a seconda del contenuto della clausola.
Per gli accordi stipulati prima di marzo 2020, invece, la strada per proteggersi rimane un nuovo accordo tra le parti con una conseguente rinegoziazione ex-novo.
ANDREA BELBUSTI
